Vorfälligkeitsentschädigung: Zu teuer und bei Verkauf nicht steuermindernd

Zwei Meldungen lassen Immobilienbesitzer und Kapitalanleger aufhorchen: Die Kosten, die man dem Kreditinstitut für vorfristig aufgelöste Immobilienkredite zahlen muss, sind zum einen wohl oft unangemessen hoch. Zum anderen können diese Kosten von Kapitalanlegern bei Verkauf nicht steuerlich geltend gemacht werden.

Verbraucherzentralen: Vorfälligkeitsentschädigung oft zu hoch

Dass die Banken Entschädigung für vorzeitig aufgelöste Kredite verlangen ist verständlich. Immerhin wird ein vertraglich abgesichertes Geschäft rückgängig gemacht. Allerdings sind die Kosten sehr gestiegen. Nach Auskunft der Verbraucherzentralen lagen diese vor zehn Jahren noch etwa bei 4 % der zu tilgenden restsumme. Heute bewegen sie sich bei fast 11 %.

„Die Regeln für die Berechnung von Vorfälligkeitsentschädigungen müssen endlich eindeutig, transparent und fair werden. Zudem bedarf es eines Schutzes vor extremen Ausschlägen bei den Ausgleichsforderungen.“
Dorothea Mohn, Teamleiterin Finanzen beim vzbv

Vorfälligkeitsentschädigung nicht steuerabzugsfähig bei Kapitalanlegern, als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar

Laut eines Urteils des Bundesfinanzhofs (Az. IX R 42/13) kann die Vorfälligkeitsentschädigung, die eine Bank verlangt, wenn der Kredit wegen eines Verkaufes der Immobilie vor Ablauf abgelöst wird, kann steuerlich nicht geltend gemacht werden. Denn nur Schuldzinsen, die mit Einkünften in einem wirtschaftlichen Zusammenhang stehen, zählen nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes zu den Werbungskosten.

Die Richter argumentieren, dass es bei der Vorfälligkeitsentschädigung und den steuerbaren Einkünften am Veranlassungszusammenhang fehle. Wenn man keine Wohnung oder Immobilie mehr besitzt, weil diese verkauft wurde, fehlt der wirtschaftliche Zusammenhang. Zwar beruht eine Vorfälligkeitsentschädigung auf dem ursprünglichen Darlehen, das aufgenommen wurde, um die vermieteten Immobilie zu finanzieren, aber der Veranlassungszusammenhang besteht nicht zwischen der Vorfälligkeitsentschädigung und der Vermietung sondern zwischen der Vorfälligkeitsentschädigung und der Veräußerung.

Foto: Steffen Zahn | Lizenz: CC-BY 2.0