Die Maßnahme: Gerümpelkeller zu Fahrradabstellraum umbauen

Von |2019-01-16T14:45:42+00:00Mai 1st, 2017|Verwalteralltag|0 Kommentare

Was Investitionen in das Gemeinschaftseigentum doch bringen können: Aus einem unansehnlichen, etwas verramschten Keller wurde mit wenig Aufwand ein ansehnlicher, aufgeräumter, praktischer Fahrradkeller. Vorher ineffizient und Anlass von vielerlei Verdruss, nun ein Raum, den alle gern benutzen und der seine Funktion bestens erfüllt.

Die Aufgaben der Verwalterin bei der Planung, Durchführung und Abrechnung einer Maßnahme sind klar geregelt. Die Verwalterin berät die Gemeinschaft, so dass die Eigentümer zu einer durchdachten Entscheidung befähigt werden. Dieser Prozess ist bei keiner Maßnahme identisch, denn es spielen viele Faktoren eine Rolle, die eine Gemeinschaft veranlassen, bestimmte Maßnahmen zu einem bestimmten Zeitpunkt durchzuführen. Das Interessengeflecht, das die Entscheidungen der Eigentümer beeinflusst, ist so komplex wie Menschen eben sind. Grob gesagt lassen sich folgende Szenarien unterscheiden.

Maßnahmen, die die Immobilie Instand halten.

Die Gehwegplatten haben sich abgesenkt und in Stolperfallen verwandelt? Die Heizung ist nun zum dritten Mal in diesem Winter ausgefallen und der Installateur weiß auch nicht mehr weiter? Das Dach ist undicht? Der Putz fällt von der Fassade? In derartigen Fällen MUSS gehandelt werden. Auch Gebäude und die darin verbauten Installationen kommen in die Jahre und erfordern ständige Kontrolle und werterhaltene Instandsetzungsmaßnahmen. Und wenn die Rücklage nicht reicht, ist eine Sonderumlage zwingend erforderlich.

Maßnahmen, die laufende Kosten senken.

LED-Lampen in Keller und Hausflur statt Glühbirnen? Eine neue Heizungs- und Warmwasseranlage mit Kraft-Wärme-Kopplung? Statt die alten Fenster im Hausflur instand setzen zu lassen, lieber neue mit hoher Energieeffizienz einbauen? Aus vielen Gründen absolut sinnvolle Maßnahmen, die jedoch aus ebenso vielen Gründen manchmal eben nicht umgesetzt werden. Bei fehlenden Rücklagen scheut so mancher Eigentümer die Sonderumlage, manchmal auch, weil er sich das einfach nicht leisten kann. Kapitalanleger sind nicht unbedingt bereit, jede Maßnahme mitzutragen, denn bei manchem zahlen sie zwar für die Maßnahme, haben aber letztlich nichts davon. Eine effiziente Heizung nützt zum Beispiel vor allem dem Mieter durch geringere Heizkosten und dem Eigentümer nur indirekt durch bessere Chancen bei Neuvermietung. Der Selbstnutzer hingegen profitiert sofort von sinkenden Heizkosten. Andererseits kann ein Kapitalanleger Maßnahmen steuerlich geltend machen, was dem Selbstnutzer nur teilweise möglich ist.

Maßnahmen, die den Wert der Immobilie steigern.

In Zeiten, in denen das im Sparstrumpf zurückgelegte Geld eher an Wert verliert, die Preise für Immobilien jedoch immer weiter steigen, ist es vielleicht nicht falsch, den Sparstrumpf zu leeren und in die Immobilie zu investieren. Ein neuer Anstrich von Fassade und Hausflur? Eine neue Klingelanlage mit allen digitalen Schikanen, die es inzwischen so gibt? Derartige Maßnahmen sind natürlich toll, doch Achtung: Man sollte sich als Eigentümergemeinschaft schon sehr einig sein, was wie wann umgesetzt wird. Lassen Sie es mich so ausdrücken: Die Gemeinschaft sollte von der Vermögensstruktur her einigermaßen homogen sein…

Koordination der Maßnahmen nur mit Strategie!

Muss, kann, soll – Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum können sofort oder koordiniert in einem Zeitstrang organisiert und miteinander verknüpft werden. Klar, das Budget regiert letztlich alles. Doch könnte man nicht, wenn man die Fassade ausbessert und sowieso ein Gerüst an der Hauswand steht, auch gleich die undichte Dachrinne erneuern und die Fassade streichen lassen? Könnte man. „Aber wir wollen doch sowieso in 3 Jahren die Balkone erneuern! Haben wir schon Geld um alles zusammen zu machen? Vielleicht sollten wir warten, bis die Rücklage ausreicht. Dann muss die Fassadenausbesserung eben noch mal 1 Jahr warten.“
Wie vielleicht deutlich geworden ist, ist es ratsam, als Eigentümergemeinschaft von älteren Gebäuden eine Strategie für die Maßnahmen der nächsten 10 Jahre zu entwickeln.

So entwickeln Sie Ihre Strategie.

Stellen Sie sich vor, wie das Gebäude in 10 Jahren aussehen soll und daraus leiten Sie eine Liste der Maßnahmen ab, die durchgeführt werden müssen, um die Zustand zu erreichen. Hinterlegen Sie die Maßnahmen mit Zahlen und schauen Sie wie sich die Rücklagen entwickeln. Auf dieser Basis könnte man als Gemeinschaft zu dem Schluss kommen, die monatlichen Zahlungen in die Rücklage für die nächsten 5 Jahre zu erhöhen, um die Maßnahmen schneller umsetzen zu können. In den dann folgenden 5 Jahren könnte die Zahlungen dann wieder erheblich absenkt werden.
Wenn Sie über eine strategische Planung verfügen, fällt es auch leichter, gewisse Entscheidung zu fällen. Warum sollte man die Bepflanzung vor dem Haus austauschen, wenn in 3 Jahren eine komplette Erneuerung der Fassade geplant ist und diese Bautätigkeit die Bepflanzung notwendigerweise stark in Mitleidenschaft zieht?

Die Maßnahme aus Sicht der Verwalterin

Maßnahmen sind gut und wichtig! Unansehnliches und verramschtes Gemeinschaftseigentum ist gerne Anlass von vielerlei Konflikten innerhalb der Gemeinschaft, egal ob das Sondereigentum vermietet oder selbst genutzt wird. Außerdem hat Vernachlässigung eine gewisse Dynamik oder um es mit der Broken-glass-Theorie zu sagen: Verlotterte Zustände erzeugen eine noch schnellere Verlotterung.
Wer als Nutzer ein unordentliches Gemeinschaftseigentum vorfindet, ist nicht recht motiviert, selber Ordnung zu halten: „Machen die ja auch!“ Erstes Zwischenfazit: Maßnahmen entfalten oft eine Wirkung über sich selbst hinaus. Weil der Hauflur entrümpelt und gestrichen wurde, wird er auf einmal – Oh Wunder! – sauber gehalten…
Als Verwaltern berate ich mit meiner langjährigen Erfahrung die Gemeinschaften bei der Planung und Kalkulation der Maßnahmen. Ich habe dutzende, wenn nicht hunderte Projekte von A bis Z begleitet und kann daher auch einschätzen, wie sich Zeitpläne entwickeln und wo es eventuell knirschen könnte. Von mir verwaltete Gemeinschaften profitieren außerdem von meinem Netzwerk verlässlicher Handwerker und Dienstleister. Mit einigen arbeite ich seit Jahren zusammen und bin mit Qualität und Preis-Leistungs-Verhältnis zufrieden.
Für die Verwaltern sind die Tätigkeiten, die sie aufwendet, um die Durchführung von Maßnahmen zu ermöglichen, Aufwände über die eigentliche Verwaltertätigkeit hinaus. Die operative Steuerung und buchhalterische Bearbeitung von Maßnahmen kostet schlicht zusätzliche Zeit, die je nach Verwaltervertrag gesondert vergütet werden muss.

Übrigens: Die Maßnahme auf dem Foto hat 900 Euro gekostet. Leider habe ich es verabsäumt den vorherigen Zustand fotografisch festzuhalten…

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